Que faire face à des loyers impayés ?

Que faire face à des loyers impayés ?

Un loyer impayé peut provenir d'une situation financière délicate et temporaire d'un locataire, auquel cas un accord amiable d'étalement du paiement permet bien souvent de recouvrir cette dette. Mais lorsque plusieurs loyers impayés sont constatés malgré plusieurs relances de la part du bailleur, le locataire éprouvera bien plus de difficultés à payer l'entièreté de sa dette. Dans ce cas, il peut être nécessaire de mettre fin au bail et demander si besoin l'expulsion du locataire . Ces différentes étapes lourdes de conséquences pour le locataire doivent obligatoirement respecter la procédure judiciaire en la matière. 

Que faire en cas de loyer impayé ? Comment demander l'expulsion du locataire ? Quel est le délai pour agir ? L'étude d'huissier Isman & Associés vous conseille sur ce point...

Que faire dès le premier impayé ? 

Si un locataire présente une réelle difficulté à payer son loyer, le nombre d'impayés peut se multiplier le temps de respecter la procédure judiciaire de résiliation du bail et de l'expulsion du locataire si nécessaire.

C'est pour cette raison qu'il est vivement conseillé d'agir dès le premier impayé, afin d'éviter que cette situation ne s'éternise sur plusieurs mois ou années. Mais alors, que peut faire un propriétaire en cas de loyer impayé ?

1. Envoyez une lettre de relance  

Avant toute procédure judiciaire, le bailleur est invité à envoyer une première lettre de relance à son locataire. Cette lettre doit avertir le locataire qu'il se trouve en situation d'impayé et qu'il est invité à régulariser au plus tôt sa dette.

À la réception de cette lettre, le locataire peut également prendre contact avec le bailleur afin de lui exposer la raison de ce retard de paiement. S'il s'agit d'un évènement temporaire, le bailleur et son locataire peuvent par exemple s'entendre sur un délai de paiement ou un étalement du paiement de ce loyer impayé sur plusieurs mois. L'objectif ici est de trouver une solution à l'amiable.

2. Activez votre assurance loyer impayé 

Si le locataire ne répond pas ou ne peut pas payer le loyer, le bailleur peut se tourner vers son assurance loyer impayé, s'il a souscrit une telle garantie.

Dans ce cas, l'assureur pourra se substituer au locataire pour le paiement des loyers conformément aux termes prévus dans le contrat d'assurance. 

3. Faites appel à la caution  

Bien souvent, un contrat de bail est signé avec en garantie du paiement du loyer une personne qui se porte caution. Si le bailleur n'a pas souscrit d'assurance loyer impayé, il peut toujours espérer percevoir son loyer en faisant appel à la personne qui se porte caution. 

Dès le premier impayé, le bailleur doit avertir la personne qui se porte caution et lui demander le cas échéant le paiement du loyer  à la place du locataire.

4. Avertissez la CAF 

Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, la CAF doit être avertie que ce dernier ne paie plus son loyer. Dans ce cas, le bailleur peut demander à la CAF de lui verser directement le montant de cette aide. 

Cette demande permettra de réduire le montant des impayés le temps d'aboutir à une solution. 

Que faire lorsque les loyers impayés s'accumulent ? 

Lorsqu'un locataire se trouve dans l'incapacité de payer son loyer durant une longue période, les loyers impayés s'accumulent. En effet, la procédure allant de la première lettre de relance jusqu'à la possible expulsion du locataire par un huissier de justice s'étale sur plusieurs mois.

Pour agir dans les plus brefs délais tout en respectant la procédure judiciaire, voici ce que peut faire un bailleur en cas de loyers impayés après l'envoi infructueux d'une lettre de relance à son locataire.

Pour un bail d'habitation 

Comment faire quand un locataire ne paie pas son loyer ? Pour un bail d'habitation, vous devez :

1. faire délivrer par huissier de justice un commandement de payer ;
2. après un délai de 2 mois sans réponse ou paiement du locataire, demander au juge du tribunal judiciaire compétent de constater l'application de la clause résolutoire du contrat de bail ou — en l'absence de cette clause — demander une résiliation judiciaire du contrat de bail avec l'expulsion du locataire ;
3. faire délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire par huissier de justice ;
4. à l'issue d'un délai de 2 mois après la réception du commandement de quitter les lieux par le locataire, faire procéder à l'expulsion du locataire si besoin par un huissier de justice.

Pour un bail commercial 

La procédure pour un bail commercial est sensiblement similaire, sauf en ce qui concerne les délais. Que faire face à des loyers commerciaux impayés ?

Dès le premier impayé, un bailleur commercial peut :

1. envoyer un commandement de payer au preneur du bail commercial par huissier de justice ;
2. après un délai de 1 mois sans réponse ou paiement, faire constater par le juge du tribunal judiciaire l'application de la clause résolutoire ou demander une résiliation judiciaire du bail ;
3. refuser le renouvellement du bail sans payer l'indemnité d'éviction si le locataire a multiplié les loyers impayés sans acquitter sa dette auprès du bailleur.

Par conséquent, que ce soit pour un bail d'habitation ou pour un bail commercial, l'intervention d'un huissier de justice est obligatoire.

Quel est le délai de prescription d'une dette locative ? 

Après l'expulsion du locataire, le bailleur peut toujours demander le remboursement des loyers impayés. Le délai de prescription pour réclamer une dette locative est de 3 ans. Cette action est toujours ouverte, quand bien même le locataire a quitté le logement.

L'issu de cette procédure dépendra bien évidemment de la capacité de remboursement du locataire. Dans ce cas, le juge statuera sur la situation financière de l'ancien locataire par rapport au montant des loyers restés impayés.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé d'agir dès le premier impayé, afin d'éviter de multiplier les impayés qui peuvent ne jamais être régularisés. Par conséquent, dès le premier retard de paiement, n'hésitez pas à contacter notre étude Isman & Associés qui pourra vous accompagner à chaque étape de cette procédure pour loyers impayés.

Pour toute question, vous pouvez dès à présent contactez l'étude ISMAN & Associés sur la ligne dédiée au 01 39 13 66 86 ou via le formulaire en ligne .